Terras e leilão invertido
Durante vários anos dedicados à prestação de serviços à agropecuária, observamos vários clientes (produtores rurais) participando de processos de desapropriação. Nossa principal avaliação é a de que os valores propostos são bastante superiores aos do mercado imobiliário e a grande maioria de desapropriados recorre à Justiça para obter valores ainda maiores. Também existem profissionais especializados em ações judiciais contra o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra).
Os proprietários rurais não sabem como se inicia uma desapropriação. Há entre eles, também, temor acentuado de que pessoas ligadas ao Movimento dos Sem-Terra (MST) saibam do interesse do fazendeiro na desapropriação e promovam invasões.
A lentidão na tramitação dos processos de desapropriação também cria no mercado profissionais “especializados” em vender facilidade e agilidade no processo. O setor produtivo acredita que a desapropriação é algo de sucesso duvidoso, distante e dispendioso, quase inacessível para pessoas que não tenham influência.
Para tanto, apresentamos um sistema de compra de imóveis rurais ao Incra, pelo atual valor de mercado, por meio de leilões públicos, uma das formas mais democráticas e transparentes de negociação. O leilão é um instrumento ágil, acessível para qualquer proprietário rural que queira vender suas terras, com regras e prazos pré-estabelecidos e de acordo com o planejamento de assentamentos previstos e desejados pelo governo.
Cremos que o leilão invertido é uma ferramenta de compra de terras cabível e factível no mercado atual. O leilão invertido nada mais é do que a oferta de vários imóveis para um comprador, o Incra. São dados lances em moeda, de forma decrescente, com prazos de pagamento pré-estabelecidos. Venderá o imóvel rural, até de porteira fechada, ao arrematador, aquele que fizer a menor oferta. O Incra publicaria edital de compra de terras em um determinado município ou região, e estabeleceria o montante e tipos de moedas a serem utilizadas nas aquisições, com as regras pré-definidas. Os proprietários que desejassem vender suas terras, teriam de seguir tais normas.
Por intermédio de empresas de avaliação ou de sua própria estrutura funcional, o Incra faria a avaliação do imóvel de acordo com sua capacidade de solo e clima e sua capacidade para assentamento. Esses valores seriam obtidos pela comparação direta com outros imóveis ofertados (ou vendidos) no mercado, aplicando-se inferência estatística para tornar homogêneos os dados e determinar o grau de influência de cada fator (solo, clima, água, topografia, acesso e infra-estrutura regional, etc) presente na região.
A determinação do valor de mercado do imóvel, bem como a sua capacidade para assentamento, seria a referência de valores máximos de mercado para que o imóvel seja oferecido e adquirido no leilão.
O sistema operacional do leilão seria o inverso do tradicional. Os vendedores dos imóveis fariam lances oferecendo-os por valores cada vez menores. O leilão seria aberto com a oferta dos imóveis pelos proprietários. Após um número de rodadas, quando se conheceria o valor de cada imóvel ofertado, os representantes do Incra apresentariam o resultado do remate, indicando o imóvel comprado. Assinariam o compromisso de compra e venda de acordo com o valor alcançado no leilão, sem possíveis tolerâncias ou modificações. Além disso, o compromisso teria as cláusulas que estabelecem as condições e prazos de pagamento, os tipos de moedas e prazos para a entrega do imóvel, improbidade de solicitação no campo judicial, etc.
Dessa maneira, o processo de compra de imóveis rurais por leilões criará uma transparência, será ágil, eliminará ações judiciais e estará pagando pelas terras valores que serão no máximo os seus valores reais e atuais de mercado.